대항력과 확정일자 개념 및 설정 방법 정리

 

01 확정일자란 무엇이며 왜 필요한가

확정일자는 임대차 계약서에 관공서(주민센터 등)가 도장을 찍어 '언제 계약했는지'를 법적으로 증명하는 제도입니다.
이를 받아두면 향후 경매나 압류 발생 시 보증금의 우선 변제를 받을 수 있습니다.

예시: 계약은 했지만 확정일자를 받지 않아 경매에서 보증금을 돌려받지 못한 사례가 많습니다.

• 계약서 원본 지참 후 동 주민센터, 법무사 사무소 등에서 신청 가능
• 임대인 서명이 없는 경우 효력 없음

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02 대항력이란 무엇인가

대항력은 제3자(건물 매수인 등)에게 임차인 권리를 주장할 수 있는 효력을 말합니다.
대항력을 가지려면 점유 + 사업자등록이 필요합니다.

예시: 신규 건물주가 등장했을 때 기존 임차인이 대항력 요건을 갖추지 못했다면 쫓겨날 수 있습니다.

03 대항력과 확정일자의 차이 요약

항목	대항력	확정일자
목적	제3자에 대한 임차권 주장	보증금 우선변제 확보
요건	점유 + 사업자등록	계약서 + 날짜 도장
신청 장소	없음 (조건 충족 시 자동)	주민센터, 법무사 등

04 두 조건이 모두 필요한 이유

대항력만 갖추고 확정일자가 없다면?
건물 경매 시 임차인은 임차보증금을 제대로 변제받지 못할 수 있습니다.
반대로 확정일자만 있고 점유 및 사업자등록이 없다면, 임차권 자체가 무효가 될 가능성도 있습니다.

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